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新政后 主城首拍谁续奇迹?实探:三圣乡双楠二八上新地块

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时间: 2024-06-27 11:03:51 |   

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  下周,成都新政后首次主城土地拍卖即将开幕,25日、27日连续两场土拍,拟出让面积合计约340.79亩,锦江三圣乡、武侯红牌楼、成华东中环二八板块、崔槐板块均有上新。

  从位置来看,此次主城土拍的各宗地大有看头,几乎全部都是热门板块或成熟区域。尤其锦江区三圣乡的两宗纯宅地,热度颇高,是区域断供两年来的首次供地。从区域近两年的新房供应趋势看,地块若顺利成交,打造高端改善的概率颇大,大概率提前预定高改红盘席位。

  而武侯区红牌楼地块,虽然周边城市界面相对一般,但胜在区域成熟、交通便利,且周边竞品少;成华区供应的三宗地块,位置都颇为优越,城市界面和配套资源都在肉眼可见的提升。

  总体而言,此次供应的主城地块都相当优质,新政后的首场主城土拍既有诚意、也有实力。

  25日出让地块更大,面积分约为50.18亩,23日出让用地面积约28亩,起拍楼面价均18200元/㎡。两宗地均为纯住宅用地,容积率约1.8,虽不是三圣乡板块内近几年内容积率最低的地块,但也已经相当低密,改善基底毋庸置疑。

  区域上一次供地还是2022年3月的109亩锦江上院,以及2022年10月出让的32亩锦江璞园,整个区域已经断供近2年。此次上新地块的本身条件优越,且板块在成都高端市场的地位不俗,区域早前土地楼面价早在2020年就已经刷新至19300元/㎡,再加上板块新地短缺已久。对比当前锦江区各版块,特别是锦江大道沿线板块的楼市行情,金融城东-白鹭湾-三圣乡一带,已经慢慢的变成为成都主城东南方向的高改顶流标杆,购房者和市场认可度很高。多重因素叠加,致使此次供应宗地关注度已经相当高,大概率会在土拍当天引发一轮激战。

  具体到地块的真实的情况方面,两宗地为连襟地块,北靠锦江上院和锦江璞园、以及规划的小学、幼儿园,西侧为待出让用地,南侧目前为社区服务中心和环城生态带,周边仍有部分耕地,但地块周边路网已具备雏形。

  现场情况方面,两宗地均已打围整理完成,地块内存在某些特定的程度的自然高差。出让要求现实,地块内建筑限高36米,临环城生态区一侧部分建筑高度不高于15米。由此能够推断,未来地块内的建筑大概率为南低北高的建筑布局,产品预计为洋房、叠拼、合院等。

  整个板块内的城市配套兑现度正在慢慢地提升。目前,板块内已经聚集了华西医院锦江院区、华西第二医院锦江院区、华西口腔锦江门诊等“华西系”医疗资源;三圣乡板块内部,还聚集了七中育才银杏校区、盐道街小学、成都树德外国语校区、锦江区驸马小学、三圣小学等多所学校;周边商业目前大多分布在在板块北部,包括华熙Live528、卓锦城曼购中心等商业综合体,沿锦江大道还能直达金融城。

  同时必须要格外注意的是,两宗地块所处的位置靠近环城生态带,是成都主城的生态走廊,一方面,这为地块及区域带来了优越的生态资源,例如约3000亩白鹭湾湿地公园、15000亩的三圣花乡景区,生态基底优良,地块本身也相对僻静,是高端改善需求的低密居住上乘之选;但同时,板块生态建设的特殊性,也要求地块预留充足的生态红线,相比三圣乡板块北部区域,此处未来的商业消费环境、生活便捷度可能略弱一级。

  不过根据早前成都市规划和自然资源局公示信息来看,地块所在片区,环城生态区范围线以北的区域,仍以低密住宅用地为主,融合了部分商业、公服配套用地。

  △地块实况。宗地已打围,已有铺装道路通往地块,北侧为正在建设中的锦江上院和锦江璞园;地块内有小幅度自然高差

  △地块周边道路,十分僻静,但在早晚高峰时段,车流量仍不低;地块南侧靠近社区服务中心

  此处成华区将出让的三宗地块区位都颇为优良,分别位于二八板块及崔家店-槐树店区域。

  其中二八板块宗地用地面积约82.18亩,起拍楼面价13100元/㎡,容积率3,纯住宅用地,25日出让。

  该宗地地处二八板块腹地,随着二八板块的开发进入后半场,地块周边的城市界面兑现度已经有显著提升。地块位于中环线号线米,交通相当便捷;地块东侧紧靠双林小学馨韵校区,周边已经有紫瑞府、朗诗乐府、新希望万科知园、中车共享城等大批量交付小区;四周路网基本通达,城市界面的观感颇佳。

  区域目前土地供应量相对平稳,在售项目大多分布在在板块北部外围,例如中建匠心里、中环臻邸、蜀道翰林府等,而这一宗地位于板块呈现度相比来说较高的核芯区,未来居住便捷度和舒适度显然更好。

  此次供地,成华区重点发力“金色中环”,另外两宗地块分别位于崔家店-槐树店板块,用地面积分别约为26.35亩、59.16亩,容积率均约2.0,均为住兼商用地。其中26.35亩地块起拍楼面价13200元/㎡,将于25日出让;59.16亩地块起拍楼面价12400元/㎡,将于27日出让。

  由于两宗土地相距较近,直线号线 (规划中)舜和家园站东西两侧,区域配套资源基本一致。地块西侧就是7号线双店路站,直线米左右;两宗地块之间,有世茂茂立方广场作为生活商业支撑;往西不远处就是奥园广场的商业配套;另外地块北侧还有成华区第七医院等。

  其所处区域为近两年成华区新晋热门区域。就在26.35亩地块西侧,就是2021年拿地的三倍熔断热门盘华建锦院,地块南侧是现下热销中的越秀天悦云萃,往西南方向,也有龙湖滨江云河颂、邦泰云璟等热盘等待交付中。

  总体来看,虽然区域城市界面仍待提升,但这里恰好处于二八板块、理工大学、杉板桥等多商圈的综合覆盖地带,顺利成章成为了接力“金色中环”的新热土。

  此次武侯区出让宗地位于双楠板块,将于27日出让,面积约34.34亩,纯住宅用地,容积率约2.4,起拍楼面价16000元/㎡。

  从位置来看,该宗地相当优越。地块东侧为一宗商业用地,西侧紧靠中环路武阳大道段,南侧毗邻武侯大道双楠段,地块西侧紧靠7号线武侯大道站三个出口 (A1/A2/B),且围挡与出口的直线距离最近处不到一米,真正能轻松实现,出门即地铁。

  地块所属的双楠板块已经在成都土拍市场上隐匿多年,上一次供地还是2017年拿地的东原印长江,当时也是以17200元/㎡的楼面价冲击了成都土地价格记录。

  就目前地块情况看,周边生活氛围及交通、生活商业的丰富度相对不错,但四周老旧民居较多,越过中环路以南就是五大花园,城市界面观感较差;同时地块西侧、南侧均临近主干道高架桥,由于地块本身面积较小,虽然有商业地块与主干道进行隔离,但可能任旧存在某些特定的程度的噪音。

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